Investimento em imóveis usando consórcios.

Hoje uma leitora do Informativo Moeda Corrente me fez uma pergunta relacionada a algo que escrevi ano passado sobre investimento em ações. Ao responde-la, acabei descrevendo em detalhes meu sistema pessoal de investimento em imóveis utilizando consórcios.

Continue lendo para saber todos os detalhes.

Olá Fabrício, tudo bom?

Me lembrei de um texto que vc escreveu no Moeda Corrente, no ano passado, sobre o nível “irrealista” da Bolsa. Se não me engano vc dizia que voltaria a investir quando o Ibovespa estivesse de volta a uns 30 mil pontos. Daí a pergunta: o que vc está achando destas sucessivas quebras do record em pontos? Continua irreal?

Um abraço,
Maria Alice
(Rio de Janeiro. Já conversamos há tempos sobre Pai Rico, Pai Pobre)

…..Minha resposta foi bem mais longa. Escrevi diversos parágrafos falando das diferenças entre investir e especular, que especular pode dar muito lucro mas não é adequado ao meu perfil, que gosto de investimentos simples e automáticos, que funcionem sempre da mesma forma. Mas cortei-os aqui para manter o foco…..

E passamos para meu perfil de investimento. Quero que meu dinheiro cresça a um ritmo bom e constante. Mas não espero que ele duplique de um ano para outro. Em contrapartida, também não corro o risco de que ele diminua. Ganho com a mágica dos juros compostos, então o tempo está a meu favor. E uso estratégias criativas para fazer com que ele cresça mais rápido, porém de forma garantida.

Saindo da teoria e passando para a prática, depois de anos aperfeiçoando minha estratégia, ela atualmente é a seguinte:

1. Meu dinheiro fica aplicado em renda fixa. Tudo que ganho a mais do que o necessário para meus gastos básicos, conforto e pequenos luxos, vai atualmente para fundos de renda fixa. Meus gastos incluem viagens de férias, troca do carro e pequenos confortos como jantar fora, assistir uma peça de teatro, ir ao cinema… Não vivo apertado, mas também não exagero. Vivo bem, com conforto e alguns luxos eventuais.

2. Tenho diversas cartas de consórcio que pago com o dinheiro que está nos fundos de renda fixa. Na verdade, antes de aplicar o dinheiro que sobra no mês, uso ele para pagar esses consórcios. Se o que ganho extra no mês não é suficiente para cobrir todos os pagamentos dos consórcios, aí sim uso parte do que tenho em renda fixa. Atualmente pouco mais da metade das minhas cartas de consórcio são pagas com o dinheiro da renda fixa enquanto as restantes são pagas com o que ganho mensalmente acima do meu custo de vida.

3. Quando uma carta contempla, compro um imóvel já alugado. O aluguel deste imóvel paga a prestação da carta que o comprou. Com isso, o imóvel me custa apenas uma fração do valor real (a parte do consórcio que já estava paga). Compro sala comercial já alugada, pois os valores de aluguel são maiores, proporcionalmente ao valor do imóvel do que apartamentos pequenos. As cartas que tenho atualmente tem uma prestação equivalente a 0,86% do valor do crédito. Como os imóveis que procuro rendem por volta de 0,9% a 1,3% do valor, o aluguel ainda me rende mais dinheiro do que o custo da prestação. Esse tipo de imóvel não é tão fácil de achar, mas também não é tão difícil. O segredo está em conversar com diversos corretores até encontrar um que entenda nossos objetivos.

4. Faço uma nova carta de consórcio com o dinheiro que usava para pagar a que acaba de ser contemplada (que agora é paga pelo aluguel do imóvel que ela me permitiu comprar).

5. Volto ao passo 3.

Pode acontecer de uma sala ficar sem inquilino por um tempo, mas isso é pouco provável, porque procuro comprar salas que já estejam alugadas a um bom tempo. Salas pequenas em bairros que possuem boa procura. Caso isso aconteça, tenho uma pequena reserva em renda fixa para cobrir os custos por um tempo.

Dá para notar pela descrição acima que meu plano é extremamente simples. Chato. Automático. É impossível perder dinheiro.

Daqui a 12 anos terei pelo menos 12 imóveis quitados que me custaram no máximo 50% do valor deles. Se não usasse o consórcio, teria no máximo 6 imóveis. Mas na prática, terei bem mais que isso, porque quando contemplo uma carta e compro um imóvel, volto a fazer uma nova carta. Então acertando o cálculo, ao invés de 6 que teria sem usar os consórcios, em 12 anos terei 18 imóveis. Além disso uso outras estratégias (lance fixo, negócios em sociedade com amigos) para alavancar mais ainda isso tudo.E 12 anos passam rápido. Por exemplo, já fazem 11 anos que me formei. E parece que foi ontem.

Então dadas as explicações acima, pouco me interessa o que acontece com a Bolsa. Tenho um plano mais seguro, mais simples e que rende muito mais, de forma consistente, sem sobresaltos.

Se me perguntam o que fazer para começar, a resposta é “dar o primeiro passo”. Essa é a coisa mais importante que existe. Nada substitui a ação. As pessoas desejam muito, sonham muito, pensam muito, planejam muito, mas ajem pouco. Os passos necessários são:

1. Conseguir separar pelo menos R$ 300 mensais para investir. (Valor da prestação de um consórcio de 35.000)
2. Adquirir um consórcio.
3. Ao contemplar, comprar um imóvel alugado que pague a prestação.
4. Adquirir um novo consórcio.
5. Voltar ao passo 3.

Dependendo da sobra mensal, dá para multiplicar a quantidade de cartas e com isso acelerar o processo. Foi o que eu fiz, começando com 4 cartas simultâneas (hoje tenho 12, comecei em 2002 com uma estratégia diferente).

Dá para implementar isso de diferentes formas. Eu só faço com consórcios da Rodobens por diversos motivos já explicados em outros artigos. E como eu explico isso tudo sem cobrar nada, uma gentileza bem vinda de quem quer ganhar dinheiro com isso é adquirir seus consórcios através da minha empresa Megacombo, que é representante dos consórcios Rodobens em Porto Alegre, mas atende em todo o Brasil, com clientes em praticamente todos os estados do país.

Outra vantagem de fazer com a Megacombo é poder contar com a minha assessoria em todas as etapas do processo, além de fazer parte de um grande grupo de investidores em imóveis. No futuro, pretendo organizar encontros em diversas cidades onde as pessoas poderão discutir novas estratégias e conhecer possíveis parceiros para grandes investimentos em grupo.

Tenho ainda duas melhorias a implementar neste plano todo, mas não vou descrevê-las aqui. Vou apenas aguçar a curiosidade dizendo que tendo um capital razoável para começar (uns 100.000 é o suficiente) dá para ganhar ainda mais, de forma bem mais rápida.

Lembre disso: tudo depende da ação.

“Água parada não move moinho.”

A decisão é sua, a informação está aqui.

Um grande abraço e bons investimentos.

Fabricio Stefani Peruzzo.