Por que investir em imóvel na planta é um péssimo investimento hoje em dia?

by Fabricio Stefani Peruzzo on 12/03/2012

Investir em imóvel na planta costumava ser um excelente investimento. Haviam diversas formas de lucrar, todas excelentes. Hoje em dia, isto não é mais verdade, este tipo de investimento passou do ponto e representa um enorme risco para milhares de poupadores que desejam se tornar investidores e, desconhecedores da real situação do mercado, acabam entrando em uma canoa furada. Vou explicar então o raciocínio por trás do investimento em imóveis na planta, como funcionava e porque era muito lucrativo no passado, e o que mudou atualmente para que isto tenha deixado de funcionar.

Antes de continuar gostaria de adiantar que sim, podem existir algumas exceções ao que vou explicar a seguir, mas se você acha que o seu caso será justamente o da exceção, e não o da regra, sugiro jogar na Megasena, em que o prêmio é muito maior.

Porque investir em imóveis na planta ERA um excelente investimento?

Uma das formas de lucrar com imóveis na planta envolvia comprar um imóvel parcelado, pagar por volta de 30% do valor do mesmo até pouco antes da entrega e então vender este imóvel pronto, antes de ter que assumir o financiamento do saldo devedor. Vamos a um exemplo com valores simplificados para demonstrar:

Imóvel na planta comprado por R$ 100.000.
Pagamentos de R$ 1.000 mensais até a entrega, durante 30 meses.
Imóveis semelhantes prontos sendo vendidos por R$ 130.000.

Pelos valores acima, vemos que estávamos comprando o imóvel com um desconto razoável em relação aos imóveis já prontos disponíveis no mercado. Guarde essa informação, era uma das vantagens de comprar imóvel na planta.

O lucro real, no entanto, se dava pela alavancagem do investimento. Ao comprar antecipadamente, estávamos garantindo que seríamos donos de um imóvel dentro de 30 meses. E dentro de 30 meses, certamente haveria alguém que, seja porque estava prestes a casar, seja porque arranjou um bom emprego e mudou de cidade, seja porque cansou de morar com os pais, não havia se planejado e agora gostaria de comprar um imóvel novo, mas para mudar imediatamente. Ao vender nosso imóvel pronto pelos R$ 130.000 30 meses depois de termos adquirido, não estávamos explorando ninguém, estávamos apenas vendendo nosso imóvel novinho em folha pelo valor de mercado dele.

A mágica do lucro acontecia quando calculávamos que ao ter pago apenas R$ 30.000 até a entrega, e ao vender por R$ 30.000 a mais do que havíamos pago originalmente (os R$ 100.000 que assumimos de dívida ao assinar a compra), a diferença entre um valor e outro era de R$ 30.000. Na venda, transferimos para o comprador a dívida de R$ 70.000 (não há juros até a entrega, pois você ainda não está na posse do imóvel, a construtora é que lhe paga juros, vendendo com desconto, porque você está financiando parte da construção) que ainda restava e recebemos de entrada os R$ 60.000 que faltavam para o valor de venda de R$ 130.000.

Lucramos, em 30 meses, 100% sobre o valor que efetivamentes havíamos desembolsado. Um lucro fantástico. Uma aplicação em renda fixa levaria por volta de 10 anos para dar um retorno semelhante.

Note que neste exemplo não mostrei as correções mensais sobre os valores. As correções são irrelevantes, se aplicam ao que você paga ao comprar, mas também ao que o comprador do seu imóvel pagará quando o comprar de você no futuro.

A segunda forma de lucrar comprando um imóvel na planta envolvia os mesmos cálculos de pagar 30% até a entrega e então quitar ou financiar o saldo devedor, colocando o imóvel para alugar. Ao comprar o imóvel na planta, com desconto, o percentual que o aluguel representa sobre o valor pago se tornava muito melhor do que comprando um imóvel já pronto. Mantendo as proporções, receberíamos um aluguel 30% maior sobre os valores investidos do que alguém que comprou o mesmo imóvel na sua conclusão.

E porque então hoje em dia este é um péssimo investimento?

Mercado. Esta é a resposta curta. E a resposta longa?

Como expliquei nos parágrafos anteriores, o investimento em imóvel na planta era realmente excelente e muito lucrativo, mas pouca gente investia desta maneira e não haviam tantas unidades sendo construídas ao mesmo tempo. Com o desenvolvimento econômico dos últimos anos, e principalmente com a facilidade de crédito que isto trouxe ao país, aumentou muito o mercado de compradores de imóveis novos. Com a procura aumentando e crédito disponível, aumentaram os preços. Então, o que já era bom, ficou ainda melhor.

As pessoas comuns, os poupadores, os que tem medo de investimentos mais sofisticados, olhavam os números que expliquei acima e viam:

Compra por R$ 100.000, vende por R$ 130.000 em dois anos e meio, ganha 30%. Isso é o que uma aplicação bancária rende, não vale o risco (e se a construtora quebrar? e se não conseguir vender?). Claro que não calculavam direito, não entendiam a lógica da alavancagem que tornava o lucro real muito maior. Investir não era seu negócio.

Só que com o crescimento da economia e os imóveis aumentando de valor muito mais rapidamente, os lucros se tornaram muito maiores do que já eram. Passamos a ter lucros sobre a compra com desconto ao comprar antecipadamente e também o lucro da valorização dos imóveis durante o período de construção. Lucros de 200% ou 300% ao longo dos 30 meses normais de uma obra passaram a ser comuns. E com lucros destes, a notícia se espalhou rápido.

Mais gente procurando imóveis na planta, mais construtoras lançando imensos condomínios, mais crédito sendo liberado para os compradores. É uma bola de neve, uma coisa puxando a outra. Quem aproveitou, lucrou muito e contou histórias de pescador para todos seus amigos. Alguns mais rápidos foram na onda e tiveram suas histórias de pescador para contar. Os que demoraram um pouco mais, puderam contar alguma coisa, mas só para quem não sabia matemática, pois se calculassem o custo do dinheiro no tempo, veriam que teriam lucrado mais se deixassem o dinheiro na poupança.

Hoje a situação é a seguinte:

  • Mais lançamentos do que compradores finais, que irão morar nas unidades;
  • Preços de lançamento maiores do que os das unidades já concluídas;
  • Prazos de entrega cada vez maiores, com atrasos sendo a norma;
  • Concorrência entre os investidores na planta e as unidades das construtoras;
  • Diminuição dos créditos disponíveis no mercado, resultado da crise americana e agora da européia;

E explicando cada uma delas…

– Mais lançamentos do que compradores finais, que irão morar nas unidades;

Você compra na planta, mas não sabe se terá para quem vender. Não vou nem falar aqui da imensa quantidade de ingênuos que compraram na planta sem ter condições de assumir o financiamento caso não conseguissem vender a tempo, a maioria tendo que entregar os imóveis para as construtoras, com imensos prejuízos.

– Preços de lançamento maiores do que os das unidades já concluídas;

Se não há vantagem financeira em comprar na planta, qual o sentido disso?

– Prazos de entrega cada vez maiores, com atrasos sendo a norma;

Quanto mais demora, menor é o lucro. Custo do dinheiro no tempo, regra essencial a qualquer investimento, infelizmente ignorada pela maioria.

– Concorrência entre os investidores na planta e as unidades das construtoras;

Se o corretor de imóveis tem que escolher vender a sua unidade ou a da construtora que garante o emprego dele, qual você acha que ele irá vender? Cada vez mais, só vendem seus apartamentos aqueles que possuem a capacidade inerente em vendas por conta própria.

– Diminuição dos créditos disponíveis no mercado, resultado da crise americana e agora da européia;

Com menos dinheiro no mercado, menos crédito disponível e menos compradores possíveis.

A questão toda é que as notícias demoram para chegar para a maior parcela da população e demoram para ser absorvidas de forma efetiva. Dentro de quatro ou cinco anos, a maioria dos jornalistas que hoje escrevem matérias sobre o ôba-ôba do mercado imobiliário estarão repetindo o que acabei de escrever aqui. Quando isso acontecer, assim como aconteceu inúmeras vezes ao longo da história da humanidade, eu estarei aqui entre aquela minoria que costuma dizer:

Eu avisei.

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Meus investimentos em imóveis
24/03/2012 às 13:49

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