Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis – parte 2

by Fabricio Stefani Peruzzo on 8/12/2005

ATUALIZAÇÃO em 2011: Muita coisa boa aconteceu desde dezembro de 2005, quando escrevi originalmente este artigo. Para conhecer a maneira mais lucrativa, mais segura, mais fácil e mais automática de investir e lucrar com a construção de imóveis, leia as informações no site: http://www.investimentoemimovel.com.br.

Abaixo, segue o artigo original, mas como disse acima, leia diretamente as informações mais atualizadas sobre como investir na construção de imóveis.

—–

Há exatamente um mês escrevi um artigo explicando como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis. Este artigo deixava uma questão no final que gerou muitas expectativas. Hoje pretendo acabar com a aflição do pessoal que passou o mês me perguntando: “como pode ser ainda melhor?”.

Para entender como isso tudo funciona, um conhecimento anterior é necessário. Recomendo a leitura atenta dos seguintes artigos anteriores:

Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis.

Alavancando o capital com consórcios.

Como começar a investir em imóveis sem capital inicial.

Depois de ter lido os artigos acima, provavelmente as sinapses já estejam fazendo as relações necessárias e o resto do meu artigo deixa de ser necessário :-)

Mas vamos às explicações…

Resumidamente o que fazemos depois de ter estruturado uma Incorporação Imobiliária (mesmo que pequena e informal entre poucos amigos) é usar o dinheiro arrecadado não para pagar a construção, mas sim, para comprar cartas de crédito já contempladas que serão usadas para alavancar mais ainda nosso capital. Dessa forma, precisamos juntar bem menos dinheiro de cada um dos participantes da nossa Incorporação.

Não necessariamente precisamos comprar consórcios já contemplados. Existem três alternativas que se enquadram bem nesta oportunidade:

  1. Podemos comprar cartas contempladas com muitas prestações pagas. Essas cartas possuem um valor de entrada maior, alavancando um pouco menos o nosso capital. Por outro lado, possuem uma característica bastante agradável… Elas praticamente não tem ágio. Como já tiveram muitas prestações pagas, elas não são tão fáceis de serem vendidas rapidamente a não ser que o ágio seja bastante baixo ou até mesmo inexistente. Com essas cartas conseguimos alavancar uns 60% a 65% a mais do que nosso capital inicial.
  2. Podemos comprar cartas já contempladas com ágio. Semelhante aos consórcios da opção anterior, mas com a diferença de serem cartas contempladas logo no início do grupo. Com essas cartas conseguimos uma grande alavancagem do nosso capital, praticamente 100%. Isso mesmo, dobramos o valor que temos disponível. Mas isso tem um custo, o ágio embutido nas cartas. Temos que estar cientes disso e lembrar de colocar esse valor no cálculo final dos nossos custos. De toda forma, essa é uma alternativa para construirmos mesmo tendo apenas metade do valor necessário.
  3. A última forma para alavancar nosso capital para a construção de imóvel é através de cartas novas, mas em grupos antigos. Nesses grupos já aconteceram muitas contemplações, efetivamente fazendo com que a quantidade e tamanho dos lances necessários para a contemplação sejam bem menores. Assim, com um lance de aproximadamente 50% do valor do crédito, conseguimos contemplar esses consórcios. Essa é para mim a melhor forma de alavancar o investimento na construção de imóveis.

Tudo isso é muito bom, mas depois de construído ainda temos o prédio / casa / condomínio, alienados em nome da administradora do consórcio.

No caso exposto no artigo anterior, a construção de um prédio de apartamentos, já na fase do projeto resolvemos isso. As unidades individuais (cada apartamento) são descritas separadamente. Então usamos os consórcios para financiar a construção de cada unidade. Isso nos dá uma vantagem extra na hora da venda…

Quando formos vender cada apartamento, como temos as cartas de consórcio garantidas por cada um deles, vendemos o apartamento já “pré-financiado” para o comprador. Ele dará um valor de entrada correspondente ao valor que já investimos e nosso lucro no empreendimento e ficará com o restante das prestações de uma ou mais cartas que estão atreladas àquele apartamento que ele está adquirindo.

Mais uma possibilidade que temos: como investimos apenas pouco mais da metade do dinheiro da construção, o resto tendo sido financiado pelos consórcios, podemos dar ainda mais facilidades ao comprador e ainda ganhar um pouco mais de lucro no final. Podemos financiar a parte do valor que representa nosso lucro (afinal, esse dinheiro não saiu do nosso bolso) e ainda ganhar juros em cima disso.

Finalizando…

As possibilidades são várias. Basta pensarmos um pouco para surgirem diversas alternativas viáveis.

Para saber mais sobre o investimento em consórcios visite a página da Megacombo. Lá você poderá ler um pouco mais sobre a minha trajetória e como o investimento descrito neste artigo permitiu meu sucesso pessoal e profissional.

Sucesso e bons negócios.

Fabrício Stefani Peruzzo.

{ 29 comments }

gustavocesar 24/03/2006 às 11:31 am

Fabrício,

Achei uma grande idéia, porém devo dizer que uma dúvida, no meu entender, continua no ar. E esta é:

-Como é o processo de venda das unidades, que estão vinculados ao consórcio(garantidos por alienação fiduciária). É um contrato de cessão de direitos??? Se não for nada disso, gostaria que fosse melhor esclarecido este assunto.
grato e leitor assíduo
Gustavo Cesar

Fabricio 24/03/2006 às 3:24 pm

Oi Gustavo,

Para vender, tem que alterar a escritura. Mas precisa da autorização da Rodobens, porque junto com a venda tem a cessão dos direitos e deveres do consórcio para o nome do comprador do imóvel.

rcgoncalves 31/08/2006 às 9:58 am

Olá Fabrício,

Estou pretendendo fazer algo parecido, mas em menor escala, e gostaria de ouvir sua opinião.

Possuo uma carta de crédito contemplada de R$ 65.000,00. Ainda restam 38 parcelas de R$ 769,00 para pagar.

Minha idéia e comprar um pequeno terreno que me custaria aproximadamente R$ 20.000,00 e com os R$ 45.000,00 restantes construir uma pequena residência para vender.

Aqui na minha região, uma casa dessas, que me custaria R$ 65.000,000 é vendida em média por R$ 90.000,00.

Daí, com o lucro, quitaria as parcelas restantes e liberaria a documentação da casa para o comprador.

Apartir daí, continuaria com o negócio de construção e venda de imóveis.

O que vc acha?

Eduardo Barboza 10/04/2009 às 9:30 am

Fabricio, bom dia!!!

Vejo que você conhece bem o negocio de investimento, portanto gostaria da sua opinião para a minha situação atual:
- tenho uma casa financiada pela CEF e a minha intenção é, se possível, utilizá-la para investir ou fazer algum tipo de negócio, porque não pretendo morar nela por muito tempo.

Na sua opinião, quais as minhas opções???

Agradeço desde já os seus comentários..

Atenciosamente

Eduardo

Fabricio Stefani Peruzzo 13/04/2009 às 12:55 pm

Oi Eduardo,

Não deste muitas informações sobre a tua situação, então só posso dar sugestões genéricas, como alugar tua casa e fazer o aluguel pagar as prestações do financiamento (provavelmente isso não seja possível) ou então passar ela adiante, se possível com algum lucro e então usar o dinheiro obtido para aí sim, começar a investir.

Não preciso dizer que para mim o melhor investimento é http://www.investimentoemconsorcio.com.br

Abraço.

Rodrigo Peixoto 22/12/2009 às 6:40 pm

Boa Tarde Fabrício,

fiquei muito satisfeito com as informações prestadas por você nos dois artigos de “Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis” !
A minha situação inicial de capital é a mesma do RCGONÇALVES que te escreveu ali em cima…essa é uma boa ideia ou devo pegar meu capital e imediatamente me juntar a um grupo ?

Atenciosamente

Rodrigo Peixoto

Fabricio Stefani Peruzzo 27/12/2009 às 5:44 pm

rcgonçalves e Rodrigo Peixoto:

Porque vender o imóvel construído e liberar a documentação para o comprador? Porque não receber um valor de entrada e vender a casa construída através de um financiamento próprio, digamos em 60 meses?

O negócio todo é válido, claro, mas adiantar as prestações do consórcio, que não tem nenhum juro, não faz sentido financeiro. Podem haver outras alternativas mais interessantes, tanto para quem vende, como para quem compra. O saldo devedor do consórcio pode ser repassado para o comprador, por exemplo, cobrando um juro de 1,5% ao mês sobre o valor presente líquido. Isso seria menos do que o comprador conseguiria se pedisse dinheiro emprestado no banco. Claro que isso implica em um comprador que tenha o valor para pagar o restante da casa a vista, ou seja, o valor já pago no consórcio, mais o lucro da construção.

E tudo isso só é válido se o lucro for real. Nos cálculos não estão contabilizadas as taxas de regularização, o custo da corretagem, o imposto de transmissão do terreno, o tempo da construção à venda, … contando tudo, muitas vezes o lucro desaparece no limbo :-)

Hoje em dia faço isso tudo, usando a estratégia mais adequada a cada negócio, através da minha empresa. Descrevo o funcionamento disso no site http://www.investimentoemimovel.com.br

Leiam lá. Estão convidados a me acompanhar.

Wesley 12/01/2010 às 4:50 pm

Caro Fabricio!

Comprei uma casa antiga em São Caetano do Sul, 10 de frente e 25 de comprimento. Consegui um construtor para derruba-la e construir dois sobrados. Nesse tempo tive q pagar aluguel em outro lugar. Na época iriamos vender somente a casa, pois do jeito q ela era, antiga, não seria muito lucrativo para nós, então decidimos conseguir o construtor e fazer os dois sobrados, entramos em acordo, um ficou pra ele e o outro ficou para nós. Enfim… lucramos mais 100 mil reais a mais, quaso vendessemos ela como era.
Estamos querendo comprar outra casa ou alugar uma para podermos seguir com esse esquema de construção, construir sobrados, comprar uma casa antiga, e levantar dois sobrados.
Você aconselha pergarmos o dinheiro todo do sobrado e investir, ou pegar esse dinheiro, comprar uma casa para nós e o restante tentar investir???

Grato

Fabricio Stefani Peruzzo 12/01/2010 às 5:05 pm

Oi Wesley,

Certamente o giro que vocês conseguem com a construção e venda das casas é muito maior do que o aluguel que pagariam para morar em uma casa semelhante a que gostariam de comprar, então reinvestir tudo é mais lucrativo. Porém, nem sempre o lucro final é o mais importante para todos, então se para vocês for importante possuir uma casa própria para se sentirem emocionalmente seguros, esta também é uma excelente opção. No final das contas, só nós podemos tomar nossas próprias decisões porque só nós é que sentimos o que passa dentro de nossos corações.

Abraço e sucesso nas empreeitadas.

Franklin 10/05/2010 às 12:18 pm

bom dia Fabrício

Gostaria de uma opiniao sua tenho um terreno que mede 8 x 20 metros,ja esta com as paredes levantadas para 4 kitnetes,so que andei pensando em ao inves de construir kitnetes construir uma casa e vender fazendo assim com que eu tenha um lucro mais imediato,na sua opiniao qual o melhor investimento kitnetes ou a contruçao e venda de casas.

Fabricio Stefani Peruzzo 10/05/2010 às 12:31 pm

Oi Franklin,

Não tenho como saber, cada local tem sua dinâmica própria. Além disso, o melhor depende dos teus objetivos. Tenho um amigo que sempre escolhe construir para alugar, já outro, sempre escolhe construir para vender.

Vania 10/05/2010 às 3:25 pm

Boa tarde

Fabricio tenho um terreno aqui em Manaus que comprei a 3 anos com 160 m2 paguei 7000,00 hoje vale 40.000,00 gostaria de construir um casa com mais 40.000,00 e vender por 110.000,00 vc acha que eu estou exagerando no preço,se sim qual o percentual vc acha que devo usar apos o termino da construção,tenho vontad de começar um negocio com construçao e venda de casa mais tenho receio de demorar muito para vender.
obrigada

Frederico Ramos 22/05/2010 às 8:56 am

Olá, Fabrício!

Seu site está cada vez melhor. Você já pensou em escrever um livro sobre seus conhecimentos? A simples cópia dos seus conselhos e artigos de seus sites daria um livro muito interessante. Não há nada do gênero no mercado. Eu seria o primeiro a comprá-lo. Forte abraço!!!

Fabricio Stefani Peruzzo 31/05/2010 às 9:36 pm

Oi Vania,

Cada região tem seus mercados, não tenho como avaliar se é muito ou pouco, tens que pesquisar o mercado local para ver o que está sendo pedido por aí. Se teu preço estiver na média dos outros, tudo tranquilo.

Fabricio Stefani Peruzzo 1/06/2010 às 9:28 pm

Oi Frederico,

Já tenho um livro :-)

Compra clicando no link abaixo:

http://www.moedacorrente.com.br/wp/arquivo/compre-o-livro-amigo-rico/

Carlo Fernandes 16/08/2010 às 9:13 pm

Boa noite Fabríçio!
Parabéns pelo site! Infelizmente, só agora o descobri.
Olha, fiquei interessado em formar uma incorporação entre amigos, para a construção de casas para vender. Gostaria de saber como fica a parte legal da coisa, a administração do negócio (se tem uma pessoa que organiza, como fica a movimentação do dinheiro, o imóvel fica no nome de quem) enfim, como funciona para que tudo tenha a maior transparência possível e que cada cotista tenha segurança e confiança naquilo que está investindo.
Obrigado!

Fabricio Stefani Peruzzo 20/08/2010 às 6:26 pm

Oi Carlo,

Cada caso é um caso e cada grupo de amigos tem mais afinidade com uma solução do que outra, então não há regras específicas. Já vi negócios onde um só cuidava de tudo, com tudo em seu nome, e os outros investidores tinham confiança nele, já vi empresa formada, já vi contrato entre as partes regendo os limites, etc.

Se vocês não tem experiência em construção para venda, minha sugestão é que não entrem nessa antes de aprender bem como funciona a coisa. A chance de vocês terem prejuízo em vez de lucro é bem expressiva.

Dá uma olhada em http://www.investimentoemimovel.com.br/invista-conosco para saber como investir na construção de imóveis para venda eliminando boa parte dos riscos envolvidos.

Abraço.

kátia 24/01/2011 às 2:41 pm

bom dia:
tenho um terreno próximo de uma conceituada faculdade, estava pensando em pegar um financiamento pela CEF para realizar a construção de 2 kitnets (de 23m2 cada) nos fundos desse terreno. colocaria internet sem fio e água inclusos num aluguel de 450,00 a 500,00. Teria alguma outra sugestão de investimento desse terreno? obrigada

Mariano 1/02/2011 às 1:53 am

cara vc é d+ hahahaha
estava estudando a semanas atrás de alavancagem, me passou varias ideias pela cabeca, financiar….construir e revender logo amortizar…
incorporar junto com o dono do terreno pra n ter q pagar o terreno….
formar um grupo de investidores e cobrar uma taxa pela administração
mas essa de consorcio tava na cara ai e n tinha percebido, já tinha pensando antes, mas tinha esquecido, ótima msm
Parabéns fera!!!

Fabricio Stefani Peruzzo 1/02/2011 às 3:17 pm

Oi Mariano,

Lê meus textos no site http://www.investimentoemimovel.com.br e http://www.investimentoemconsorcio.com.br.

Vai ser um prazer investirmos juntos :-)

Fabricio Stefani Peruzzo 1/02/2011 às 3:26 pm

Oi Kátia,

Pesquisa bem todos os valores envolvidos, tanto para construção, quanto os de aluguel na região. Lembra de colocar nos teus custos as taxas anuais e os custos da imobiliária que irá administrar os aluguéis. Faz o fluxo de todo o investimento para ver os resultados obtidos ao longo do tempo na pior situação e na melhor situação. Depois disso, avalia quanto vale o terreno e que outros investimentos tu poderias fazer com este dinheiro se optasse pela venda. Há inúmeras opções de investimento, a melhor depende de nosso perfil individual.

Abraço e sucesso.

Nilton 5/02/2011 às 3:41 am

Oi Fabricio,

Tenho uma duvida, os imoveis construidos com as cartas de credito nao poderiam ser vendidos à vista? poderiam tambem serem financiados integralmente por alguma outra instituição financeira? eu teria que me desfazer desta carta?ou seria possivel continuar com a carta, receber apenas o lucro da construção e reeinvestir o valor total da carta em outro empreendimento?

desde já muito obrigado,
abraço!

Fabricio Stefani Peruzzo 20/02/2011 às 12:44 pm

Oi Nilton,

Não dá para termos duas instituições com alienação em garantia sobre o mesmo imóvel. Um financiamento do comprador, por exemplo, teria que quitar o consórcio. Uma alternativa a isto seria tu mesmo financiar o comprador, continuando a pagar o consórcio enquanto este te pagasse juros.

Depois de usar a carta na construção, o crédito já foi utilizado, não há como tu recriares este crédito com um financiamento em cima dele.

João 19/04/2011 às 11:34 pm

Caro amigo , queria uma sugestão antes de inventir , tenho um terreno de 420 metros quadrado e de esquina !
queria começar esse negocio de contruir e vender , tenho uns 50 mil pra investir em um pequena casa , acha que com 50 mil consigo construir uma casa de uma sala , uma cozinha , 2 quartos , um banho e garagem pra um carro ? casa pequena , nada de grande porte .. ai queria vender ela por uns 90 mil , o que me diz ? des de ja Obrigado !

Fabricio Stefani Peruzzo 20/04/2011 às 11:05 am

Oi João,

Cada região tem suas características específicas, não há como dar conselhos sem estar a par de todos os detalhes. Pesquisa o tipo de construção que tu queres fazer nas proximidades e estuda os valores de venda das casas que foram vendidas recentemente. Um bom corretor na região poderá te ajudar nisso.

Quanto aos custos de construção, é a mesma coisa. Construir tem valores diferentes em cidades e regiões diferentes. Não há atalhos, tens que fazer a “lição de casa” por conta própria se quiseres cuidar de tudo tu mesmo.

Abraço.

Rafael 21/09/2011 às 10:15 am

Bom dia Fabricio estou querendo investir em construção mas não tenho capital mas estou querendo trabalhar com financiamento qual tipo de investimento vc me indicaria. Muito obrigado.

Fabricio Stefani Peruzzo 21/09/2011 às 10:21 am

Oi Rafael,

Sem capital, nenhum banco te emprestará dinheiro, então tens que começar plantando. Neste caso, a melhor maneira que conheço e a que usei para iniciar meus investimentos é o consórcio imobiliário. Lê os textos em http://www.investimentoemimovel.com.br para saber mais e ter o passo a passo de como começar.

juarez 29/01/2012 às 1:34 pm

Oi Fabrício.
Gostaria de saber como anda o mercado imobiliário atualmente, se ainda está aquecido e quais as perspectivas, para o futuro, principalmente em minha região, Goiânia.
Obrigado!

Fabricio Stefani Peruzzo 30/01/2012 às 9:34 am

Oi Juarez,

O mercado imobiliário está excelente em todo o Brasil, com inúmeras possibilidades de lucro. Quanto a tua região, não conheço pessoalmente, apenas de ouvir alguns clientes e investidores comentar, todos com a mesma opinião.

Lembra sempre que o melhor investimento não existe: o melhor investimento é aquele que tu entendes profundamente. Então, se perguntas sobre este mercado, minha sugestão é que te prepares antes de sair investindo em algo.

Abraço.

Comments on this entry are closed.