Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis - parte 2

by Fabricio on December 8, 2005

Há exatamente um mês escrevi um artigo explicando como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis. Este artigo deixava uma questão no final que gerou muitas expectativas. Hoje pretendo acabar com a aflição do pessoal que passou o mês me perguntando: “como pode ser ainda melhor?”.

Para entender como isso tudo funciona, um conhecimento anterior é necessário. Recomendo a leitura atenta dos seguintes artigos anteriores:

Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis.

Alavancando o capital com consórcios.

Como começar a investir em imóveis sem capital inicial.

Depois de ter lido os artigos acima, provavelmente as sinapses já estejam fazendo as relações necessárias e o resto do meu artigo deixa de ser necessário :-)

Mas vamos às explicações…

Resumidamente o que fazemos depois de ter estruturado uma Incorporação Imobiliária (mesmo que pequena e informal entre poucos amigos) é usar o dinheiro arrecadado não para pagar a construção, mas sim, para comprar cartas de crédito já contempladas que serão usadas para alavancar mais ainda nosso capital. Dessa forma, precisamos juntar bem menos dinheiro de cada um dos participantes da nossa Incorporação.

Não necessariamente precisamos comprar consórcios já contemplados. Existem três alternativas que se enquadram bem nesta oportunidade:

  1. Podemos comprar cartas contempladas com muitas prestações pagas. Essas cartas possuem um valor de entrada maior, alavancando um pouco menos o nosso capital. Por outro lado, possuem uma característica bastante agradável… Elas praticamente não tem ágio. Como já tiveram muitas prestações pagas, elas não são tão fáceis de serem vendidas rapidamente a não ser que o ágio seja bastante baixo ou até mesmo inexistente. Com essas cartas conseguimos alavancar uns 60% a 65% a mais do que nosso capital inicial.
  2. Podemos comprar cartas já contempladas com ágio. Semelhante aos consórcios da opção anterior, mas com a diferença de serem cartas contempladas logo no início do grupo. Com essas cartas conseguimos uma grande alavancagem do nosso capital, praticamente 100%. Isso mesmo, dobramos o valor que temos disponível. Mas isso tem um custo, o ágio embutido nas cartas. Temos que estar cientes disso e lembrar de colocar esse valor no cálculo final dos nossos custos. De toda forma, essa é uma alternativa para construirmos mesmo tendo apenas metade do valor necessário.
  3. A última forma para alavancar nosso capital para a construção de imóvel é através de cartas novas, mas em grupos antigos. Nesses grupos já aconteceram muitas contemplações, efetivamente fazendo com que a quantidade e tamanho dos lances necessários para a contemplação sejam bem menores. Assim, com um lance de aproximadamente 50% do valor do crédito, conseguimos contemplar esses consórcios. Essa é para mim a melhor forma de alavancar o investimento na construção de imóveis.

Tudo isso é muito bom, mas depois de construído ainda temos o prédio / casa / condomínio, alienados em nome da administradora do consórcio.

No caso exposto no artigo anterior, a construção de um prédio de apartamentos, já na fase do projeto resolvemos isso. As unidades individuais (cada apartamento) são descritas separadamente. Então usamos os consórcios para financiar a construção de cada unidade. Isso nos dá uma vantagem extra na hora da venda…

Quando formos vender cada apartamento, como temos as cartas de consórcio garantidas por cada um deles, vendemos o apartamento já “pré-financiado” para o comprador. Ele dará um valor de entrada correspondente ao valor que já investimos e nosso lucro no empreendimento e ficará com o restante das prestações de uma ou mais cartas que estão atreladas àquele apartamento que ele está adquirindo.

Mais uma possibilidade que temos: como investimos apenas pouco mais da metade do dinheiro da construção, o resto tendo sido financiado pelos consórcios, podemos dar ainda mais facilidades ao comprador e ainda ganhar um pouco mais de lucro no final. Podemos financiar a parte do valor que representa nosso lucro (afinal, esse dinheiro não saiu do nosso bolso) e ainda ganhar juros em cima disso.

Finalizando…

As possibilidades são várias. Basta pensarmos um pouco para surgirem diversas alternativas viáveis.

Para saber mais sobre o investimento em consórcios visite a página da Megacombo. Lá você poderá ler um pouco mais sobre a minha trajetória e como o investimento descrito neste artigo permitiu meu sucesso pessoal e profissional.

Sucesso e bons negócios.

Fabrício Stefani Peruzzo.

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Empreendedores e rentistas

by Fabricio on December 8, 2005

Temos insistido que o desenvolvimento é um “estado de espírito”. Ele depende fortemente de uma liderança política capaz de acender o “espírito animal” dos empresários. É isso que os leva a assumir os riscos de novos investimentos físicos que maturam em cinco ou seis anos sem nenhuma garantia de retorno a não ser a sua própria crença no comportamento futuro da economia. No caso brasileiro, é fácil entender a diferença entre esse “empreendedor” e o “investidor financeiro”, o “rentista”, que tem aversão ao risco e não produz crescimento diretamente.

O “empreendedor” move-se, basicamente, pela necessidade interna de “construir alguma coisa” e, certamente, espera também um resultado econômico positivo da sua atividade. Seus projetos dependem menos de um cuidadoso cálculo econômico do que de sua “intuição”. Boa parte da remuneração que recebe é a satisfação da obra concluída. Este é o espelho mágico que transforma “sonhos” em realidade. Ele aparentemente viola as “leis da economia”, como prova o seguinte: a taxa de retorno do capital financeiro no Brasil é hoje da ordem de 13% de juros anuais para aplicações de 30 dias, sem qualquer risco. Pois bem: não existe projeto industrial ou agrícola que sustente tal taxa de retorno no longo prazo. Por outro lado, no Brasil, a taxa de juro real de curto prazo é maior do que a de longo prazo, o que deveria levar o agente “racional” a retardar o seu investimento, assumindo provisoriamente o papel do “rentista”.

O “rentista” tem ainda outras vantagens, porque vive da necessidade do governo de sustentar uma dívida pública que representa 52% do PIB. A administração tem que tratar essa dívida com o maior carinho, pois o seu financiamento é feito pela intermediação bancária das poupanças de milhões de indivíduos. Qualquer extravagância regulamentar do governo é paga com a resistência ao financiamento que tem de ser contornada pelo aumento da taxa de juros. O mesmo acontece se houver um desequilíbrio fiscal permanente. Os interesses dos verdadeiros “rentistas” (que somos todos nós, os depositantes nos bancos) são defendidos por imensas entidades financeiras, que, obviamente, cobram, e bem, por seus serviços, apropriando-se de parte da diferença entre juro ativo e juro passivo.

Paradoxalmente, o verdadeiro criador de riqueza, o “empreendedor”, aquele para quem parte da remuneração é psicológica (satisfação decorrente do seu poder criador), é muito mal tratado pelo governo. Enquanto o “rentista” nada pede, a não ser uma taxa de juro compatível com a relação dívida/PIB, o “empreendedor” quer maior mobilidade para o mercado de trabalho, maior disciplina fiscal, moderação nos impostos, salário real, taxa de juro real e taxa de câmbio real que lhe dará a isonomia competitiva. Enfim, ele é um “perturbador da ordem”!

Não é por outro motivo que o sonho de longo prazo de todos os governos parece ser o de eliminar os “empreendedores” e convencê-los a serem “rentistas”…

Pena para o desenvolvimento!

Escrito por Antonio Delfim Netto.

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